王先生與藍天公司簽署租賃合同，約定自2024年1月至2025年1月租賃涉案1401號房屋，月租金、押金均為8360元。租賃期間1404住戶燃氣熱水器排放氣體，王先生遂除租賃合同，藍天公司扣除違約金8360元后將剩余款項退還，王先生認為并非己方違約，訴至法院。海淀法院經審理，判決駁回王先生全部訴請。
王先生訴稱，其與藍天公司簽訂租賃合同，約定其承租藍天公司提供的1401號房屋。1404住戶違反《住宅設計規范》中的規定，將燃氣熱水器排煙筒排向公共樓道，向公共樓道內排煙。經多次反映，1404住戶拒絕改正。王先生要求提前解除租賃合同，但藍天公司扣除其違約金8360元，王先生認為退租并非其違約導致，故訴至法院要求退還違約金8360元。
藍天公司答辯稱，王先生于2024年10月28日申請解約，涉案合同已于2024年11月4日解除。因王先生單方提前解約，藍天公司扣除其押金8360元抵作違約金后，將剩余款項23267.83元已退還。藍天公司不同意返還違約金8360元。
法院經審理后認為，王先生以1404住戶燃氣熱水器排氣問題為由，提前解除與藍天公司涉案1401房屋的租賃合同，但涉案合同僅約束藍天公司提供的1401房屋，藍天公司未經營1404房屋，合同中未約定相鄰房屋影響解除合同的免責規定。同時，王先生自入住案涉房屋至提出異議已半年有余，承租期間也未發生因有氣體造成其無法居住的情形，在無法律規定的免責事由情形下，王先生提前解約應按涉案合同約定承擔違約責任，故王先生請求返還違約金8360元的訴訟請求，無事實與法律規定，法院不予支持。法院最終判決駁回王先生全部訴訟請求。
法官說法：
本案中，王先生租賃藍天公司提供1401號房屋，因1404號住戶向公共樓道排煙，要求提前解除租賃合同。但是1404房屋并非藍天公司管理的房源，王先生聯系藍天公司未能解決，并非1401房屋存在影響王先生居住的問題，在租賃合同中并未約定免責情形，也無法律規定的免責規定的情況下，王先生應當依約支付違約金。
關于燃氣熱水器排煙問題引發糾紛，應該注意哪些問題？
1.燃氣熱水器壞了，得維修更換
租賃房屋的燃氣熱水器排煙應當根據《住宅設計規范》規定排向室外，若燃氣熱水器排煙設備發生問題，可以根據合同約定進行處理。一般情況下，租賃合同中對房屋內設施設備違約有約定，承租人可以聯系出租人要求維修；若聯系出租人后，未在合理期限內履行維修義務，承租人可以自行維修，發生的維修費用則由出租人承擔。此時應當注意：留存維修的相關的證據，如維修訂單、收據、付款明細、維修視頻等。
2.燃氣熱水器排煙安全隱患，得排查處理
在老舊小區樓梯客觀情況無法滿足煙氣外排時，租賃房屋的燃氣熱水器可能會向公共樓道區域排放，容易造成排煙不順暢，此時可能導致室內煙氣濃度上升對室內產生不利影響。出租人負有交付租賃物和適租義務，提供的租賃房屋應當符合承租人的用途，保證承租人身體健康。當發現煙氣對身體造成不良影響時，應當及時關閉燃氣閥，聯系燃氣公司報案處理，檢查燃氣有無安全風險，承租人發生身體不適應及時就診。承租人也應當及時聯系出租人告知具體情況，根據排煙問題，選擇合適的解決方案予以處理。
3.鄰居的排煙影響到我，需與鄰居好好商量
如本案中，鄰居的排煙影響到承租人，此時再找出租人，并不能解決排煙的問題。出租人與承租人雙方基于租賃合同關系產生的權利義務，承租人可以找出租人承擔維修、適租義務，但是承租人與鄰居可不是受到租賃合同約束的主體，而是基于相鄰關系引發的糾紛。
承租人若對于鄰居排煙問題有異議，可直接與鄰居協商處理方法，在雙方均可接受的范圍內達成平衡，解決排煙問題。為避免發生本案中鄰居拒絕溝通或者改變的情況，承租人可做好三項準備：第一，簽約前實地看房，不僅要查看承租房屋的硬件情況，還需要對承租房屋周邊對居住期間可能產生不利影響的因素重點關注，考慮自己能否接受；第二，在租賃期間發生糾紛，可以向群眾自治組織、相關部門反映情況，協助處理雙方排煙糾紛；第三，若承租人無法忍受排煙對自己居住的影響，承租人可以考慮提前解除房屋的，需根據合同約定確定有無違約責任，能否承擔對提前解除可能涉及的違約責任。
（文中人物均系化名）
文/海淀法院 高靖凱
來源：北京號
作者：海淀區人民法院官方
流程編輯：U022
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